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保科 みゆき  Miyuki Hoshina Flavell

不動産エージェント 
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Remax Associates
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San Diego, CA 92037

858-335-3376 直通
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1988年9月より「不動産Q&A」を執筆。

カリフォルニアに住む日本人の方々の生活に役立つ情報を、不動産コラムでご紹介しています。不動産売買だけでなく、賃貸に関する大家、テナント側からのご質問や、家の修理に関してのご質問など、皆様のサポートを提供しています。

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中古物件の価値は下がらない?

 

Q アメリカの不動産マーケットでは中古物件が主流と聞きましたが、中古物件の価値は下がらないのですか? 

 

A 家を買うなら新築という日本の感覚と違い、アメリカの不動産売買は9割以上が中古物件です。

家の耐久年数の違いもあるのでしょうが、基本的に、中古物件をリフォームすることに抵抗が少ないというよりも、自分の好みにリフォームすることが好きなアメリカ人の性格からかもしれません。

不動産は、土地の価値が上がることで価格上昇につながっていて、需要の高いエリアの中古物件は良い投資になると言われています。

建物の価値は築年数によりある程度下がりますが、良いメンテナンスやリモデルなどで、その価値をキープすることが可能です。

 

 

Q 限られた予算内なので、少し古くてもと思いますが、購入後の維持が心配です。

 

A どのようなコンディションの中古物件を選ぶかによって、購入後の維持や修理に大きく違いが出ると思いますので、物件のコンディションによく使われる4つの広告用語について説明します。

  • Fixer Upper:かなりの修理が必要な状態の物件。大掛かりなリフォーム(屋根、プラミング、配線、キッチン、バスルーム) が必要。コスト分が価格にも反映されており、フリッパーと呼ばれるリモデルして高く売るという専門投資家が主に購入。契約は「AS IS(そのままの状態)」 で修理なしとなります。一般のバイヤーには、融資を受けることが難しいことと、高額な工事費用などが理由で購入が困難と思われます。

  • Cosmetic fixer/Original Condition Home:キッチンやバスルーム、インテリアが古臭いままといった物件。全体のコンディションは良いものの、見た目が良くない分、価格設定もリーズナブルなことが多いものです。見た目が一般受けしないため、良い価格で購入可能、将来リモデルしたい人にお勧め。

  • Mint Condition Home:通常のコンディション物件。部分的なアップグレードやリモデル、ある程度のマイナーな修理が必要。購入前のインスペクションにより、修理箇所の予算の確認がお勧め。

  • Remodeled Home:アップグレード、リモデルされた物件。完成されたイメージで物件を選びたい人や、購入後のリモデルを行いたくない人にお勧め。投資目的でリモデル工事されて売りに出ている物件が多く、綺麗な分、価格もそれなりに高め。

 

 

 

Q 家を見学する時に、主にどんなことに注意すればよいのか、アドバイスをお願いします。

 

A 中古物件のコンディションは、築年数だけでは判断が難しいですね。

高価な費用のかかる屋根、外壁、窓、プラミング、電気配線、暖房、冷房機、キッチン、バスルームなどの工事の有無を確認しましょう。

通常の物件調査(Physical Inspection) には含まれていない、または含まれていても目視のみであることが多い屋根の検査はRooferによる検査 ($100-150)がとてもお勧めです。

雨漏りが起きていない限り、売り主であるオーナーも屋根のコンディションを把握していないことが多く、メンテナンスや修理の費用が高額になることが多く、前もって知っておきたい箇所です

 

 

Q 中古物件を手に入れて、将来、少しずつ自分好みにリフォームしようかと考えていますが?

 

A 予算に応じて少しずつ直しながら住むという利点はとても経済的だと思いますが、リフォームのアイデアについては購入前に建築規則 (カウンティ、市、HOAなど) をチェックしておきましょう。

庭のフェンスは、その種類やサイズによって許可される位置にも違いがあるので注意。

コンドミニアムやタウンハウスなどHOA規則のあるところでは、リモデル(庭、窓、外壁、ブラインド、フロアリングなど) を始める前に、HOAから工事許可を受けることが必要ですが、このプロセスに数か月間かかってしまうこともあり、事前の準備が必要となります。

*Do It Yourself (DIY) はドーパミンが分泌され、想像力が高まると立証されているそうなので、ご自分で行うのもお勧めです。

 
尚、弊社のレンタルホットラインでは、賃貸に関するご質問をお待ちしております。ご質問、ご連絡はこちらまで

(このコラムではカリフォルニア州不動産の一般的情報を皆様にお伝えしています。各ケースのアドバイスは必ず専門機関にご相談下さい)

(2018年3月16日号掲載)