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Q. 来年こそ夢のマイホームを手に入れたいと、夫と2人でハウスショッピングをしています。先日、とても気に入った家を見つけたのです が、ガレージをファミリールームに改造してあり、その工事は許可を取らずに行われたそうです。もし、許可が欲しいなら購入後に直接取るように言われました。 アドバイスをお願いします。

A. 一般的に、住宅の改築や増築を行う場合、市から建築許可(building permit / construction permit)を取得して工事を行う必要があります。但し、壊れたり、傷んだりした箇所を元通りにすることは「修繕」と考えられ、建築許可の必要はありま せん。サンディエゴ市の条例では、ペンキの塗り替え、カーペットの張替え、壁紙の張り替え、6フィート以下のフェンス、30インチ以下のデッキなどの工事 に関しては許可を受ける必要はありませんが、配管工事、電気線工事、壁のリフォームを行う場合は建築許可を取得する必要があります。しかし、認可期間や手 続きの煩わしさから、実際には、パーミットなしで工事を済ませているケースも多々見受けられます。詳細はThe City's Permit Information Line /☎(619) 446-5000、 このメールアドレスはスパムボットから保護されています。観覧するにはJavaScriptを有効にして下さい までお問い合わせ下さい。

Q. 許可なしでも、特に問題は無いのでしょうか。

A. サンディエゴ市条例では、建築許可なしに改築や増築を行った場合には罰金を科す場合もあると明記しています。特に、無許可でロフトをアパートなどに改装し てゾーニング(地区制)などの法律に抵触すると、取り壊して元の状態に戻さなければならない場合もありますので、注意が必要です。 ご質問のケースように、無許可でガレージをファミリールームに改造してある場合は、家の評価額にも影響を与えます。延べ床面積を算出する際、ガレージの面積は通常除外されています。 家の広さが1,200 sq.ft.と仮定して、無許可でガレージをファミリールームに改造した場合、法律的にファミリールームの面積は考慮されませんので、その分、評価額も低く査定されます。

Q. 家を購入してから、自分で許可を取得することは可能でしょうか。

A. 市の建築基準は毎年改定されて厳しくなっています。ガレージの改造がその工事が行われた年の建築基準に沿って行われていたとしても、現在の建築基準にパスするかどうかは分かりません。簡単な工事を行うことで、建築許可が問題なく取れれば問題はないのですが、床の高さが基準に達していないなどの場合には、改 造工事をやり直さなければならなくなり、費用の面で非常に割高になる可能性があります。

Q. 家はとても気に入っているのですが、パーミットなしのファミリールームが気掛かりです。購入は諦めた方がよいでしょうか。

A. 家を購入する前に、ライセンスを持つコントラクターにファミリールームをチェックしてもらい、あまり手を掛けずにそのままパーミットが取れる状態かどうか調べてもらいましょう。その場合、許可を取る費用も算出してもらって下さい。また、リモデリングの費用を捻出すればいつでもファミリールームからガレージに戻すことは可能ですので、家を購入する際にファミリールームはないものと考え、近隣の家の価格と比較して、購入する価値があるかどうか考えて下さい。 現在のようなバイヤーズマーケット (買い手市場)ではこのような対策を練る時間があります。 タイミングのチャンスを上手に利用して、納得のいく家を購入して下さい。