不動産エージェント

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Q. テナントに一軒家を貸しています。2年ほどレンタルしましたが、最近、その家を売却しました。立ち退きを依頼する方法を教えて下さい。

A. 家主がテナントに立ち退きを求める場合、家主は遅くとも30日前までにテナントに書面(30 Day Notice)で通知しなければいけません。さらに、2007年1月1日から法律が改正され、1年以上居住しているテナントに対しては、60日前までに書 面(60 Day Notice)で知らせなければならなくなりました。但し、これには例外もあります。もし、エスクロー期間が120日以内で、なお且つ買い手がその物件に 居住するのであれば、テナントへは30日前までに書面(30 Day Notice)で知らせればよいことになっています。

Q. 広くて古い１軒家を大学のそばに持っています。去年、その家を改築して別々のユニットにし、現在は2人の学生に貸しています。レント代を支払わなくなった テナントを追い出そうと、最近、法律に基づいてEviction（立ち退き）のプロセスを開始したのですが、一戸建てを別々に貸すのは違法であるとして、 立ち退きを認めません。

A. 市のゾーニング(地域地区規制)に反して一戸建ての家を2つのレンタルユニットに改築したことは、法律的に違法とみなされます。法廷で争うとなると、間違いなくテナントから受けとった全てのレント代をテナントに返すことがオーナーに課せられます。

Q. 家賃の支払いが遅れているテナントに「3 Day Notice to pay rent or quit」を通知したいのですが、送付先はP.O. Boxでも有効でしょうか。

A. 「3 Day Notice」にP.O. Boxのアドレスを使うことは、法律上の問題はありません。しかし、レント代の受領日に関して注意を要します。実際のアドレス宛に届けた場合は、テナント には家賃を支払うための3日間の猶予期間がありますが、P.O. Boxのアドレスを使った場合は、郵便局の消印の日付から3日間の猶予期間が与えられます。

Q.  所有しているアパートについて質問があります。現在、2寝室のユニットが空き家となっています。1寝室に住むテナントが、この機会に2寝室に移りたいと打 診してきました。2寝室のアパートのほうが貸しやすいという理由で断ったところ、Discriminationだと言われました。
A. 2ベッドルームの方が貸しやすいというビジネス上の判断ですので、違法行為にはなりません。尚、アメリカではカリフォルニア州を含むほとんどの州で、家主 に対して、下記の項目を理由に賃貸を拒否することを禁じています。賃借人の人種 (race)、肌の色 (color)、宗教 (religion)、年 齢 (age)、性別 (sex)、出身国 (national origin)、先祖 (ancestry)、配偶者の有無 (marital status)、性嗜好 (sexual preference)、障害 (disability / handicap)、子供の有無 (familial status / presence of children) 。

Q. テナントの自転車が頻繁に盗まれたり、コインランドリーの洋服がなくなったりする軽犯罪がアパートで多発しています。防犯カメラを取り付けようと考えていますが、プライバシーの基準について教えて下さい。

A. 共同エリアに防犯カメラを取り付けることは、個人のプライバシーを侵害することにはなりません。しかし、収録されたデータををみだりに公開することは許されていませんので、注意を要します。

Q. 家賃の遅延常習犯のテナントに「3 Day Notice」を送ろうと考えています。日割り計算に関するアドバイスをお願いします。

A. 家賃の支払い日が土曜、日曜、祝祭日にあたる場合は、法律上、次の営業日(Business Day)まで支払日が延期されますので、注意を要します。賃貸借契約書に記載されている猶予期間(Grace Period)については、通常、遅延料(Late Charge)の猶予期間となっていますので、毎月の家賃の支払いには当てはまりません。但し、レイトチャージの支払日が週末やホリデーにあたる場合は、 次の営業日までその支払い期限が延期されます。