不動産エージェント

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Q. この4月から駐在員としてサンディエゴに赴任します。現在、アパートを探しています。リース契約に際して注意すべき点を教えて下さい。

A. アメリカの賃貸借契約は、通常、1年またはそれ以上の期間を単位として行われています。賃貸期間を満了せずに途中で解約する場合、新しい入居者が見つかる まで、残存期間分の賃貸料を支払わなければなりません。ですから、会社の辞令でいつ転勤になるか分からない駐在員の場合は、一定金額を支払えばいつでも リースを解除できるとする「途中解約条項」(Cancellation Clause またはEarly Temination Clause)を追加条項(RIder)として賃貸借契約に入れてもうらよう交渉して下さい。それが無理な場合、月々の契約ができる物件を探して下さい。

また、リース契約の際、借り主が貸し主に対して借賃滞納や損害賠償の担保として預けておく保証金 (Security Deposit) をめぐるトラブルは枚挙にいとまがありません。特に、保証金の精算に関しては、何が通常の汚損に当たるかを確認する際、家主とテナントの間で争いになるこ とが多いので、これらのトラブルを避けるためにも、入居に際しては家屋の現状をリストにして家主のサインを取得しておきましょう。特に、カーペットの染 み、バスルームやキッチンのタイルのひび割れなどは注意を要します。写真や第三者の証人などを準備しておくとよいでしょう。

Q. 去年9月にリース契約を1年更新しましたが、会社の辞令で急きょ3月末に日本へ帰国することになりました。家主から、次の入居者が見つかるまで、残りのレ ント代を払わなくてはならないと聞きました。家主は本気でテナントを探すのでしょうか。家主の義務と責任について教えて下さい。

A. 家主が法的手段を使って、残りのレント代をテナントから手に入れるためには、次の条件を満たす必要があります。

• 新しいテナントを見つける努力をする。新聞広告やサインなどを使って積極的にテナントを探す必要がある。
• リース残存期間中、元のテナントと同じ賃貸料で新しいテナントに貸す必要がある。
• 家主は、新しい入居者が見つかるまでの残存レント代を途中解約したテナントに請求することができる。
• 家主は、新しいテナントに貸すための諸経費を途中解約したテナントに請求することができる。新聞広告代、カーペット代、クリーニング費、ペイント費用など。

Q. アパートを借りています。仕事の関係でシアトルに移ることになりました。契約は今年8月までありますが、その間、友達に転貸するつもりです。その際の注意点を教えて下さい。

A. サブリース(転貸)の場合、賃貸借契約の責務は消滅しません。ですから、転貸人は転借人の家賃不払い、家屋の損害などの支払いや処理を引き受けなければな りません。そのようなトラブルを避けるためにも、サブリースではなく賃貸借契約を譲渡(書き換える)するようにして下さい。


Q. クレジット歴のない留学生です。アパートのリース契約に際して6 か月分の保証金を要求されました。支払う必要があるでしょうか。

A. 賃貸借契約の際、家主は賃借人から借賃滞納や損害賠償の保証として1か月ないしは2か月分の家賃相当額を保証金 (Security Deposit）として徴収します。クレジット歴などを根拠に家主が余分の保証金を請求することは可能ですが、カリフォルニア州の法律では最終賃貸料  (last month rent)、保証金、付加保証金など、前もってテナントに請求できる合計額は家具付きで賃貸料の4か月分、家具なしで 3か月分までと決められていますの で、6か月の保証金を支払う必要はありません。但し、その徴収が保証金ではなく、数か月分のレントの前払いという場合にはこの範囲ではありません。

Q. 今年8月に日本へ帰国することになりました。家主に伝えたところ、家の売却をエージェントに頼んだようです。それ以後、見学者やエージェントが予告なしに現れるようになり困っています。良きアドバイスをお願いします。

A. 通常、カリフォルニア州の不動産協会が作成した賃貸借契約のフォームには、修理、不動産鑑定、または、売却のために家主や代理人が家の中に入る場合には 24 時間前に知らせることが妥当な通知 （Reasonable Notice) とされています。賃貸借契約の内容を確かめて、この条項がある場合には、家主に対して最低 24時間前の通知を要求することができます。