不動産エージェント

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Q. サンディエゴの一軒家を人に貸しています。人に貸し出したまま、その物件を売りに出してもよいでしょうか。

A. 人に貸したまま、物件を売りに出すことは可能です。但し、リース期間中は、借家人にその建物に継続的に居住できる権利「借家権」がありますので、買い手候補者の見学や物件の引き渡しの時期などに関して十分な注意を必要とします。

Q. 物件のオーナーが変わっても、リース契約は有効なのでしょうか。

A. リース期間中は、家主が変わったとしても賃貸借契約は有効です。但し、物件が銀行の差し押えとなったケースについてはテナントは家を退去しなければなりま せん。借家人が家主に支払ったレント代やセキュリティーデポジットの精算は銀行ではなくオーナーを通して行う必要があります。

Q. 人に貸したまま物件を売りに出すことの短所を教えて下さい。

A. 「二兎を追う者は一兎をも得ず」という諺がありますが、物件を売却することとテナントをキープすることを同時にしようとすると、どちらの成功も得られないことが多いようです。人に貸したまま物件を売りに出す場合のデメリットを次にまとめてみました。

• 家の見学に来る買い手候補者や不動産エージェントによって、その家に居住中のテナントの生活が煩わされる。それによって、テナントが次回の契約更新をためらう場合もある。
  
  
• 買い手候補者の見学に関して、テナントの協力を得にくい。その家に住み続けたいと思うテナントであれば、家が売れないことを希望しているはずです。このよう な場合、騒音が聞こえるように窓を開け放したり、家の中を汚したままにしたり、カーテンやブラインドを閉め切って部屋の中を暗くしたりするなど、テナント が見学者に対して悪い印象を与えてしまうこともあります。
  
  
• テナントが住んでいるので、見学のアポイントメントが取りにくい。現在のように買い手市場の環境では、売りに出ている物件は数多くあります。決められた時間内でエージェントが十数件の家を見せようとした場合、アポを取るのが大 変だと諦めてしまう場合が多いもものです。早く家を売却するには、家の価格を他物件よりも引き下げる必要が出てきます。そうなると、家賃のためにテナントをキープしている意味がなくなってしまいます。
   

Q. 買い手市場の環境で、効果的に物件を売りに出す方法を教えて下さい。

A. 家を売却するか、貸家にするか、どちらかに決めた方が良い結果が出ると思います。物件を貸し出したまま売り出す苦肉の策も考えられるでしょう。

住宅の売却を希望するのであれば、ただマーケットに出すのではなく、事前のリサーチが必要です。過去6か月間以内に売れた物件と比較して自分の物件の売却 希望価格を的確に設定し、その価格が自分にとって納得のいく数字なのかどうかを確認して下さい。もし、その価格帯で売却することを決めた場合、テナントに 退去してもらってから売りに出します。リース契約のテナントなら、リース期間が終了するまで待ちます。もしくは、早めに引っ越してもらうためにテナントと交渉するようにします。

どうしてもテナントを失いたくないのであれば、数か月間だけ売りに出してみる旨をあらかじめテナントに知らせて下さい。その期間のレント代を割引すると、 家を売却することに関してテナントの協力を得やすくなります。買い手市場では待てば待つほど住宅の売買価格は下降していくものです。売りに出した最初の2 か月間にオファーが来ない場合は、価格を下げるか、売るのを延期したほうが得策でしょう。

ギャンブルのように「やってみたら、もしかしたら売れるかもしれない」というオーナーは結構多いのですが、現在のマーケットは買い手市場であることを繰り返しておきます。例え、趣味の合うバイヤーがあなたの家をとても気に入って売値価格で買いたいと申し出ても、最終的に買い手希望者の融資が取れるかは、不動産鑑定士の結果に掛かってきます。言うまでもなく、家を売るための周到な戦略が必要です。