不動産エージェント

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Q. UTC地区にある一軒家を借りることになりました。先週、その家主とリース契約を結びました。その際、契約書と別に1枚の同意書にサインを求められまし た。その同意書には、事故や故障、火災、盗難などの際、家主(Landlord)は賃貸人(Tenant)の個人の持ち物や財産(Personal Property)に関して、一切その責任を負わないという内容が書かれていました。家主の説明によると、その家にかけてある保険は家主用住宅保険(Landlord Insurance)で、賃貸人の個人財産はその保険ではカバーされないので、心配であれば私が個人的に保険に入るようにとのことでした。そこで質問なのですが、漏電などによる火災が起きた場合、家主に対してその損害賠償を請求することはできないのでしょうか。また、賃貸人が加入できる保険にはどのような種類があるのでしょうか、アドバイスをお願い致します。

A. カリフォルニア州の不動産協会の賃貸契約書(Lease Agreement)の中には、災害保険に関する次のような事項が明記してあります。

INSURANCE：Tenant's or guest's personal property and vehicles are not insured by Landlord, property manager or, if applicable, HOA, against loss or damage due to fire, theft, vandalism, rain, water, criminal or negligent acts of others, or any other cause. Tenant is advised to carry Tenant's own insurance (Renter's Insurance) to protect Tenant from any such loss or damage. Tenant shall comply with any requirement imposed on Tenant by Landlord's insurer to avoid: (1) an increase in Landlord's insurance premium (or Tenant shall pay for the increase in premium); or (2) loss of insurance.

要約すると、テナントもしくはテナントのゲスト、訪問者の個人財産および車などは、家主、管理会社、協同組合では一切責任は負わない。これには、火災、盗 難、破損、雨、洪水、水害、犯罪、過失、不注意など、いかなる原因も含まれています。テナントはこのような災害からの損害から保護されるために、テナント の災害保険(Renter's Insurance)に入るようにアドバイスを受けています。

テナントは、家主の保険会社から要求があった場合、その不動産の住人としてそのような要求に従う義務、責任があります。例えば、通路や出入り口に置いてあ るボックスやその他の荷物などは、火災など非常時に大事な通路を塞ぐ原因となりますが、こういった保険会社の要求を無視すると、(1) 大家の災害保険費用の増加、(2) 災害保険のキャンセルなどが起こりかねません。

Q. 借りている家が雨漏りをして私の家具をダメにしてしまっても、家主に損害の補償を問うことはできないのでしょうか。

A. 一概に、全てのケースが補償の対象にならないとは限りません。例えば、プラミングの水漏れなど、以前から修理が必要だと分かっていて、大家が修理を怠っていた場合は賠償責任を問うことができるかもしれません。逆に言えば、テナント側にも同じように義務があり、修理の必要な水漏れを大家に知らせずに、それが原因で家中を水浸しになれば、大家から損害賠償の責任を問われかねません。

私の知っているケースでは、テナントが日本へ3週間出かけていて、その間に洗濯機のホースから水漏れがあり、コンドミニアムのユニット内だけでなく隣のユニットまで浸水してしまい、その損害賠償は相当な額になり、結局、洗濯機の持ち主であり、バケーションに出る前に蛇口を閉めなかったテナントの責任となりました。

Q. もしもの時のために、テナントとして入るべき保険について教えて下さい。

A. 「Renter`s Insurance」と呼ばれる賃借人のための保険は、年間＄200前後で加入できます。第三者および大家に対する賠償事故と賃貸者の家財に対する事故を包括的にカバーするものですので、個人財産を守るのではなく、事故、傷害、損害が起きたときの賠償責任の保険と考えて下さい。特に、アパートやコンドミニアムは隣、上、下とユニットが繋がっているため、火災や水漏れなどの事故による損害は大きく、賠償責任額は高額になる可能性がありますので、 「Renter`s Insurance」は賃貸者にとって必須の保険と言えます。