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Q. 月極めでアパートを借りています。来月、急に日本へ帰国することになりました。引越しする旨をオーナーへ伝えたところ、来月末までのレント代を支払うよう言われました。アドバイスをお願いします。

A. カリフォルニア州では、退去日の30日前までに「30 Day Notice」という退去通告をテナントから家主に書面で知らせる義務があります。通常、月極め契約でアパートを借りている場合、30日前の通告を書面で提出すれば、退去日に引越しが可能で、レント代は日割り計算となります。例えば、今月の15日に知らせれば、翌月の14日には引越すことが可能です。ですから、後の半月分は賃貸料を支払う必要はありません。

Q. レントを日割り計算する場合、その月の日数、30日か31日を基本とすればよいのでしょうか。

A. 法律で定められているレントの日割り計算は、「1か月＝30日」を基本として計算します。2月のように28日間しかない月も同じで、やはり30で1か月のレントを割り、日数分を掛ける計算となります。以下に計算方法を紹介します。

1か月のレント$1,800÷30 day＝$60
$60×14 Day＝$840

Q. 2年ほど前からサンディエゴのアパートに住んでいます。家賃は月$1,500で、とても気に入っています。ところが先日、契約の更新に関して、家主から3年目となる７月からレント代を月$1,800 にする旨の連絡を受けました。家賃の急騰に困惑していますが、家賃のレートを規制する法律は無いのでしょうか。

A. 質問のレントコントロールは各カウンティーによって決められています。現在、カリフォルニア州では、オークランド、バークレイ、サンフランシスコ、サンタモニカ、ウエストハリウッドなどの一部などがレントコントロールの対象地区となっています。詳しくは次のサイトで確認できます。http://www.caltenantlaw.com/RCcities.htm。

残念ながら、サンディエゴ郡は家賃のコントロールを受けていませんので、すべて家主の裁量に委ねられています。但し、12か月前と比べて10％以上家賃を値上げをする場合、家主は6 か月前にテナントに知らせる義務があります。

Q. サンディエゴで一軒家を2年契約で借りています。リース更新の期限まであと2か月なのですが、レントの値上げ$200を条件に現在交渉中です。先日、偶然にフリーのレンタルリストのサイト(www.craigslist.com)で私の借りている家が貸家として出ているのを見つけました。もし、誰かが借りたいと言った場合、私は出て行かなくてはいけないのでしょうか。 2年も住んでいる私に、先住権のようなものは認められないのでしょうか。

A. リース契約期間が終了すると、自動的に月々の契約となります。テナント側からは30日前、オーナー側からは60日前に知らせることにより、契約内容の変更や解約が可能となります。レントのコントロール地域でない限り、先住権は認められていません。

Q. サンディエゴに赴任してきた研究員です。現在、アパートの賃貸契約の交渉中です。私は3年リースを希望しているのですが、オーナーは1年契約を望んでいます。アドバイスをお願いします。

A. カリフォルニアでアパートや一軒家の賃貸契約を結ぶ場合、一般的に最長2年間の契約が可能となっています。ですから、1年契約に更新のオプションを付けることをお薦めします。更新のオプションの良いところは、テナント側が更新の選択権を所有できることです。1年後に (正確には30日前の知らせが必要ですから11か月後ですが) 更新をするかどうかをテナントのあなたが決定することができます。近隣の環境、学校区域、家のコンディション、修理の対応方法など、実際に暮らしてみなければ分からないこともありますので、1年間住んだ後で契約の更新を考えることができます。　

また、この更新オプションは、前もって次年度のレント額を設定できるメリットもあります。ですから、更新オプションを使うかどうかを決めるときに、さらに次の1年のオプションを付けることをお薦めします。以下にそのオプションの例文をご紹介します。

「Tenant has an option to renew an additional year lease at the end of this lease.  Tenant notifies the owner 30 days prior to the expiration of this lease if tenant exercises this option to renew.」