不動産エージェント

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Q. 先月の記事、家族に家を残したい、という内容を読んでみて、自分の悩んでいた問題にそのまま当てはまる気がしました。独り者の自分に何かあったときはやはり家族に自分のタウンハウスを残したいと考えていたので、とても興味深い記事でした。そこで質問なのですが、不動産の名義に家族の名前を足した場合、その 不動産を売却するときに、売却利益が課税対象となるとありましたが、この点についてもう少し詳しく説明をお願いします。

A. 先月の記事では、独身者のホームオーナーに何かあったときのために、前もってジョイントテナンシーという形で家族の誰かの名前を名義に足すことにより、煩 雑な裁判所のプロセスや費用を省くことができると説明しました。このジョイントテナンシーという所有形態は、サバイバーシップというユニークな方式で、2人以上のオーナーの誰かが死亡した場合、その死亡者の所有権は相続権を持たず、自動的に残りのオーナーの主有権となります。遺言などで、誰かに残すことも もちろん不可能なため、遺言執行裁判の必要も無いわけです。ただしここで将来不動産を売却するときの重要なチェックポイントは、キャピタルゲインタックスです。キャピタルゲインタックスは、不動産などの売却による利益に掛る税金です。

1997年に改正された居住用不動産の売却利益は特別措置としてキャピタルゲイン税金は100％フリーとされました。ただしこの対象はあくまで自分の住んでいる家と限定されており、例えば兄弟2人の名義で所有しているコンドミニアムを売却した場合、そのコンドミニアムに住んでいる兄の分だけがこの税制措置 を受けることができます。弟の分は非居住者のオーナーとなりますので、この売却利益の半分が課税対象となってしまいます。

Q. そこに住んでいなかっただけで、弟の分が課税対象になってしまうとは驚きです。２人とも住んでいたことにはできないのでしょうか？売却の際、どのような居住証明が必要となるのですか？

A. 原則的には自己申告制ですが、IRS国税務署やFranchise Tax Board州税務署への毎年のタックスリターンに問題があればAudit監査のチェックが入るでしょう。売却前の5年間中、最低2年間と決められています ので、その年の何月から居住していたなどという証明が必要となる可能性もある方は、前もってきちんとコピーなどを保管しておくことをお勧めします。主な証明方法は、下記のリストをご覧ください。

• 税金申告書の居住住所
• そのまま税金申告をすればオーケーです。
• 電気／ガスや水道代の請求書の住所
• あなたの名前と不動産の住所、期日がはっきりプリントされているので、入居日や引越し日を証明するのにはこれが一番確実でしょう。
• 銀行ローンなどの郵便物の住所

Q. 私に何かあったときのために家族の名前を足そうと思っていたのですが、その分税金が高くなってしまうのはやはり嫌ですね。

A. 大丈夫です。売却前にご自分1人の名前に戻せばオーケーです。「Quit Claim Deed」を使って名義変更を行ってください。この書類は公証人の前でのサインが必要となります。


Q. 何度も名義変更を行っても贈与税はかからないのでしょうか？不動産を売ると譲渡税がかかると聞いたのですが？

A. Deed権利書を登録するときに、必ずChange of Ownership Information（名義変更登録の手続き）という2ページに渡る説明書の記入を忘れずにお願いします。ここに名義変更の理由、目的（セキュリティー など）を記載するセクションがあり、これにより金銭の絡んだ譲渡ではなく、家族内、もしくは夫婦間での名義変更と証明すれば、譲渡税はかかりません。こういった名義変更で贈与税がかかったという話は聞いたことがありませんが、それぞれの個人のケースによって違ってくるかもしれませんので、必ず公認会計士にご相談ください。


最後に私からの助言としては、名義に足す家族のメンバーとしては、独身者、フットワークの軽い人、アメリカ、もしくは公証人のいるアメリカ領事館へ出かけられる人がお勧めです。既婚者は、名義に載っていなくても夫婦ともにDeed権利書にサインする必要が出てきます。また、サインには公証人が必要となりますので、フットワークの軽い人、アメリカもしくはアメリカ領事館へ出かけられる時間がある人が最適です。そして足すのはできれば１人のほうが、将来サイン が必要になったときによりプロセスが簡単でしょう。