不動産エージェント

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Q. 家賃の支払い日が金、土、日、月曜日の4連休に重なってしまいました。火曜日にレントを支払ったところ、レートチャージを要求されました。アドバイスをお願いします。

A. 延滞料を支払う必要はありません。家賃や延滞料の支払日が週末や祝祭日にかかる場合は、翌営業日が支払日となります。

Q.  家賃の支払方法について教えて下さい。

A. その方法を次にまとめてみました。

• 持参する。管理会社や家主が留守の場合、手渡すことができない不便さがあります。
• 郵送する。小切手が紛失する恐れがあります。Certified Mail (配達証明郵便) を使うと記録が残りますが、追加料金がかかります。
• ネット振込。ネットを介して開設銀行から家主にチェックを送ります。支払額や取引日の記録が残りますが、家主がチェックを受け取るまでに日数がかかります。
• 自動引き落とし。家主の銀行口座に直接家賃を入金します。入金額や日付のレシートを入手できるので、安全で便利な方法です。

Q.  賃貸借契約の際に、MIMOという書類を受け取りました。説明して下さい。

A. 「Move In Move Out Statement」は、入居時や引越しの際に、レンタル物件の状態を正確に記録し、必要な修理箇所を明記するためのチェックリストです。リビングルーム、キッチン、ベッドルームなど、各部屋に区分けされ、フロア、壁、ドアなど、それぞれのアイテムごとに確認できるようになっています。

賃貸借契約の際、借り主が貸し主に対して借賃滞納や損害賠償の担保として預けておく保証金 (Security Deposit) をめぐるトラブルは枚挙にいとまがありません。保証金の精算に関しては、何が通常の汚損に当たるかをめぐって家主とテナントの間で争いになることが少なくはなく、使用前後の記録がない限り、テナント側が泣き寝入りとなるケースが多いようです。
ですから、これらのトラブルを避けるためにも、入居・引越しに際しては、MIMOに家屋の現状を記録して家主のサインをもらっておきましょう。特に、カーペットのしみ、バスルームやキッチンのタイルのひび割れなどは注意を要します。そして、写真や第三者の証人なども準備しておくと尚良いでしょう。

Q.  友人と一緒に一軒家を借りることになりました。人数制限はありますか。

A. 1ベッドルームにつき2人、プラス(家1軒につき)  1人がカリフォルニア州の基準です。ベッドルームの定義ですが、睡眠を目的とする部屋で1つ以上の窓とクローゼットが付いていなくてはなりません。3寝室の一軒家には7人までの入居が認められています。

Q.  アパートを探しています。気に入った物件でしたが、数年前に入居者の自殺があったことを隣人から聞きました。情報開示の規定を教えて下さい。

A. カリフォルニア州法では過去3年以内の死亡については家主としてテナントに知らせる義務があると定めています。但し、エイズで死亡した場合はこの範疇 (はんちゅう) ではありません。

Q.  サンディエゴに赴任してきた研究員です。先日、一軒家を借りる契約を済ませました。入居後の内装工事を計画しています。

A. 賃貸借契約書にも明記されていますが、原則として、借家人は家主の承諾がない限り内外装の工事を行うことはできません。また、許可を得て、新設、加工、変更などを加えた場合でも、リース満了後、家主が要求するのであれば、元の状態に戻す義務があります。

Q.  借家の浴室のシンクから水が漏れているのを見つけました｡アドバイスをお願いします。

A. パイプの水漏れ、トイレの故障、雨漏りなど、賃貸物件の構造に関する修理は原則的に家主の負担となります。先ず、家主に連絡をして修理を依頼する必要があります。日付、氏名、住所、電話番号、修理を必要とする個所およびその状況を明記し、必ず書面で連絡しましょう。

Q.  家主にドアの修理を頼んだのですが、直してくれません。対処方法を教えて下さい。

A. カリフォルニア州では、家主がテナントから修理の依頼を受けた場合、リーズナブルな期間  (通常2〜5日間) 内にその修理を行うことを義務づけています。家主がテナントの生活に重大な影響を及ぼす欠損の修理を怠った場合、テナントがその費用を家賃から差し引くことを認めています。

 2〜5日間待っても修理が行われない場合には、次の事項を書面にしてファックスやメールなどで連絡するようにします。1) 修理がまだ行われていないこと、2) 直接、自分で業者に修理を依頼すること、3) その修理代を次のレント代から差し引くこと。この手続きを踏むことにより、テナントはその費用を家賃から差し引くことができます。