不動産エージェント

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Q. 一軒家を売りに出してすでに6か月が経ちました。売却してから引越ししたいと思っていたのですが、これ以上引越しを延ばしたくないので、レンタルしようと考えています。エージェントに売るのをやめて貸すことにしたと伝えたところ、「リースオプションという方法でマーケティングをしましょう」と説得されました。アドバイスをお願いします。

A. リースオプション(Lease with option to purchase contract) は、最初にリース(賃貸借契約)を結び、リース契約終了後に売買手続きを行う契約です。但し、リース終了後の売買契約はあくまでテナント側のオプションとなっています。前もって売買価格を決め、リース期間中に実際に住んでみてから、購入をするかどうかをテナントが決めるという方法です。リースオプションの利点を次にまとめてみました。

◎売り手の利点

• 月々のレント収入が入る。リースオプションの場合、リース全期間分の家賃を月々分割で支払います。リース期間後、売買契約が成立した場合、その支払い分が売買契約の頭金の一部となりますが、もしテナントがオプションを使わずに売買契約を行わない場合でも、売り主にレント代返金の義務はありません。
• テナントが気に入れば、そのまま売買契約が可能となるので、効率的に物件を売却できる。
• 借家人が買い手となる場合は居住者が購入者となるので、物件の状態や立地条件などを理由に契約をキャンセルするリスクが少なくなる。

◎買い手の利点

• リース期間後に不動産価格が上昇している場合は購入し、下降していたらキャンセルするというオプションを上手に利用できる。
• ある一定期間、実際に住んで、その家の間取りや生活環境を充分に体験してから購入を決定することができる。

◎代理店の利点

• リース期間後に売買が成立すればコミッションが支払われる。
• テナントが購入しない場合は、またリスティング契約を得られる可能性がある。

Q. テナントを募集をしたところ、リース契約に「First Right of Refusal」のオプションを付けられるかどうかといった問い合わせがありました。説明をお願いします。

A. 「First Right of Refusal」は優先権、先買権と言われているもので、その名の通り、売り主が他の人から購入のオファーを受けた場合でも、それと同じ条件で購入するかどうかをテナントが最初に考慮できるというものです。

テナントに優先権を与えてもいいのではないかと考えてしまいがちですが、このオプションを付けることはあまりお勧めできません。「First Right of Refusal」の権利をテナントが持っている限り、すべてのオファーおよびカウンターオファーをあなたの一存で自由に決めることができなくなります。テナントの決断がない限り、契約が成立できないことになるからです。

もし、あなたが買い手と仮定した場合、テナントはあなたにとって競合バイヤーとなります。購入条件がすべてテナント側にあり、テナントが売買決定権を握ることになります。

結果的に、より条件の良いバイヤーを失ってしまったり、またはオファーを出したいと思っている買い手の気持ちを削ぐことにもなりかねません。

ですから、このような理由で、「First Right of Refusal」オプションを付けることはお勧めしていません。

もし、このオプションを付ける場合は、必ず有効期限を記入するようにして下さい。そうしないと、テナントがいつまで優先権を持っているのか分かりにくくなり、法律の上でも、かなり込み入った問題をを引き起こす恐れがあります。