不動産エージェント

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Q. 先月入居したテナントが、前の大家からエビクション (eviction＝立ち退き) を受けていたことが分かりました。レンタルアプリケーションの虚偽申請を理由に、テナントに立ち退きを要求することは可能ですか。

A. 賃貸借申込書は契約書ではありませんので、それを理由にはテナントに立ち退きを要求することはできません。今後のために、賃貸借申込書に事実と違う内容があった場合は契約違反になるという事項を、賃貸契約書に記載しておくことをお勧めします。文章のサンプルは次の通りです。「Any misstatements on the application would be considered a material breach of the agreement.」。

Q. すでにテナントが入っている一軒家を購入しました。テナントは、小さな犬を2匹飼っていて、最近、もう2匹飼い始めました。4匹も犬がいると臭いも気になります。リースの契約がまだ1年半も残っており、犬の数は契約書に記載されていません。アドバイスをお願いします。

A. カリフォルニアの法律では、1軒で3匹以上の犬を飼う場合は、ケンネル・ライセンス(Kennel License=犬舎ライセンス)が必要となります。このライセンスを取得するには家主の了承が必要となります。その旨を説明して、頭数を減らすか、引っ越すように交渉してください。

Q. 小さなアパートを所有しています。最近入居したテナントがチェーンスモーカーらしく、パティオでタバコを1日中吸うため、他のテナントから苦情が寄せられて困っています。リース契約書では、室内での喫煙のみが禁止されています。対処方法を教えてください。

A. カリフォルニア州では、テナントが他の借家人や近隣の人々の健康や安全を脅かすことを不法行為とみなしています。パティオからのタバコの煙や臭いが隣人に迷惑をかけるという事実を伝えて、パティオでの喫煙を止めるか、或いは引っ越しするかの選択を書面で提示してください。

Q. 一軒家を貸しています。家賃を遅延するテナントがいて困っています。レント代の支払いが遅れたことを理由に立ち退きを要求しました。すでに期限は過ぎていますが、出廷日までに賃貸料を払えば、彼立ち退きを要求する権利はないとテナントが言っています。アドバイスをお願いします。

A. テナントの言い分は正しくありません。「3 Day Notice to pay rent or quit」を受け取った借家人は、3日の間にレント代を支払う義務があります。その期間内に賃貸料を受領しない場合は立ち退きを要求することができます。裁判所への出廷日まで待つ必要はありません。尚、規定の3日間を過ぎても、レント代を支払い、かつ自主的に引っ越すことで、立ち退きのプロセスを中止して、テナントのクレジット歴を守ることは可能です。

Q. コンドミニアムを貸し出す予定です。水道料や電気代は、家賃に含めたほうがよいでしょうか。教えてください。

A. レンタル物件のユーティリティはすべてテナント払いの契約にすることをお勧めします。但し、庭師代は家主が支払うようにして、家屋のいたみ具合なども調べてもらうようにします。定期的に庭師が物件をチェックすることになりますので、いないはずの犬を発見したり、水道代を節約しようとスプリンクラーを故意にテナントが止めるのを見つけたり、庭師がいろいろな情報を知らせてくれる場合もあります。

Q. 水道代込みでコンドミニアムを貸しています。最近、水道代が高くなり困っています。水道のメーターをチェックしたのですが、誰も家にいないときでもメーターの針が動いているようです。レント代の値上げをした時期から水道代が高くなっていることを考慮すると、賃貸料の値上げに対する嫌がらせだとも考えられます。アドバイスをお願いします。

A. リース契約期間内であれば、立ち退きを要求するよりも3,000ドル以下の少額案件を扱う簡易裁判所(Small Claim Court)を利用することをお勧めします。まず、第三者となり得る配管工のプラマーと一緒に立会い検査を行い、家中のプラミングが水漏れしていないことをチェックしてください。次に、過去数年間の水道代の請求書のコピーを集めて、借家人の詐害行為を証明する証拠を用意してください。その後、簡易裁判所に損害賠償請求の訴えを提起します。言い分が認められれば、テナントに過剰な水道代や証明するためにかかった諸経費などを要求できます。また、裁判に負けたことにより、借家人が自ら立ち退く場合もあります。