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Q. サンディエゴ在住10年の駐在員です。
近々家を購入する予定です。妻は日本から来たばかりでクレジットスコアが低いのですが、ローンを組むにはどうすれば良いでしょうか。
A. ローン取得の審査上のトラブルを回避するため、先ずあなたひとりでローンを組み、あなたの名義で家を購入してください。
条件の良いローンを取得するためには、ワーキングビザやクレジットヒストリーの優良スコアなどが要求されます。
これらの条件を満たさない配偶者の場合は、片方だけの名義で一旦購入して、正式契約終了後 (エスクロークローズ) にご夫婦の名義に登録し直すことができます。
手続き上 Interspousal Transfer Grant Deed にサインをするように求められます。
Q. Interspousal Transfer Grant Deedについて教えてください。
A. Interspousal Transfer Grant Deed (配偶者間不動産譲渡証書) は、配偶者間で不動産名義を移したり、戻したりする場合に使われる証書です。
所有権を移転する際に用いるQuit Claim Deed (無担保譲渡証書)と同じ内容ですが、この書類は配偶者間の譲渡に関して使用されます。
通常、ローン借入者と不動産の購入者は同一人物であることが原則となっています。
ローン申請の際、夫婦共有名義から奥さんの名前を一旦外す必要が生じる場合は、プロセス上、ローン会社は、 Interspousal Transfer Grant Deedに署名することを要求してきます。
Q. 正式契約後に共同名義にするための手続き方法を教えてください。
A. Quit Claim Deed 書類を作成、登記すれば夫婦名義に変更できます。
不動産の名義はお２人の名前に変更されますが、ローンはご主人の名前のみのままで、変更はされません。
Quit Claim Deed は、金銭の取引などの譲渡ではなく、夫婦間、親と子供、親族間、リビングトラストなどで名義変更が必要となった場合に使われます。
また、離婚、結婚などの理由により名義上の名前の変更が必要である場合にも使用される書類です。
Q. 共同名義に変更した後、Interspousal Transfer Grant Deed は自動的に効力がなくなるのでしょうか。
A. ご質問のInterspousal Transfer Grant Deed は、その次に登録される Quit Claim Deed により、古い記録の１つとして残されますが、法律上の有効性は無くなります。
Deedのような名義登録書類は、一旦登録されるとその記録をキャンセルや抹消することはできません。
名義変更の登録の度に、次々と新しい記録が追加されて、過去数十年または数百年にわたって全ての記録が残されます。
Q. 名義変更をすることで、贈与税やその他の税金などがかかることはないですか。
A. ご質問のケースでは、名義変更による課税はありません。
この Quit Claim Deed は、通常の売買契約による譲渡ではない名義変更のときのみに使われる書類です。
ただし、PCORと呼ばれる書類を登録するDeedと一緒に登録局に提出する必要があることにご注意下さい。
Q. PCORについて説明してください。
A. PCOR (Preliminary Change of Ownership Statement) は、名義変更の理由を明確に説明、記載する書類です。
この書類は、どのような名義変更でも登録の際に必要不可欠となります。
万一提出しなかった場合は、$15のプロセスチャージがかかるだけですが、このために不必要な課税や新査定額による固定資産税の増額などの可能性が高くなるため、忘れずに提出することをお薦めします。
この書類はカウンティーの登録局から固定資産の査定局へ渡され、名義変更による課税が必要かどうかの審査が行われます。
相続税、贈与税、不動産物件の再査定、売買取引に掛かる税金、譲渡税などがこの書類を基に計算、もしくは免除されるため、記載には充分気をつけましょう。
Q. Quit Claim Deedの登録費用はどれくらいかかるのでしょうか。
A. 現在の登録費用は最初の１ページ$9、２ページ目から各＄3かかります。
Q. 今回購入する不動産の権利書はどうなるのでしょうか。
A. 不動産の権利を証明するものは、一番新しいDeedになります。
今回のケースでは Quit Claim Deed が名義の確認書となります。
Grant Deedは、譲渡 (売買取引) による名義変更の際に、新しいオーナーを登録するときに使われる一番ポピュラーな書類です。
日本の不動産の権利書とは大きく違い、名義変更の度に新たな譲渡を作成するシステムとなっています。
一旦登録されたDeedは登録局の登録済みのスタンプが押され、使用済みとなり、再び登録することはできません。
この理由から、登録済みのDeed書類は紛失や盗難などにより悪用される心配がありません。
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