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Q. 購入したい家があり、オファーを出しても他のバイヤーに取られてしまうことが何度もありました。
購入できた人はオファーの金額が高かった人なのでしょうか。
金額設定の目安がよく分かりません。
今後の参考のために、プロの意見をお聞かせください。
A. まず、その家のマーケットプライスを把握してください。
そして、そこへいろいろな要素を加えてオファープライスを設定します。
マーケットプライスをどう計算するのか考えてみましょう。
リスティングプライス＝希望売却価格ですが、特に規制がなく、どのような価格でもマーケットに出すことができます。
いろいろな状況を設定して、それぞれの売主がどのように価格を設定するのか考えてみましょう。
- 売主A：買い替えを考えているため、売り急いでいるわけではない。
- Give away はしたくない。
- My Home is better than others on the market. 我が家のほうが他の売物件より良い。
- まず、マーケットをトライしたい。
- オファーが来なければ少し下げてみる。
この様なステップを通して、家の価格を少しずつ調整していきたいと考えています。
- 売主B： 転勤のため1〜2か月間以内にマーケット価格で売却を希望しています。
- 売主C：緊急に売却が必要なため、バーゲンプライス的な価格でマーケットに出すことを決意します。
このように売主の経済状態や売却理由などにより、リスティングプライスは大幅に影響されるため、オファー額の設定にあまり重視はできません。
売主の期待が十分に込められた価格、不動産ブローカーの推薦価格、バーゲン価格などと大きな価格の幅があり、リスティングプライスだけに頼るわけにはいきません。
ご自分で納得のいく価格を、他の物件との比較により計算、検討するためには、比較分析が必要となります。
他の物件との比較によって価格を設定する場合は、次の事項を目安にしてください。
- 過去3〜6か月間に売れた物件との比較：Zip Code、Bed & Bath数、Year Built築年数を似たような条件に設定、検索してください。また、Soldの物件だけでなく、Active、Contingent、Pending も全部チェックしましょう。
- Market Time：売りに出てからの日数や他のオファーがあるかどうかなど。
- マーケット全体の動き：バイヤーとセラー、需要と供給のバランスをチェックしましょう。売りに出ている物件と売れた物件の数やスピードを比較してみてください。絶対買い取れる価格、多分大丈夫価格、フィフティーフィフティー可能性価格、ラッキー価格、罰あたりな価格などから、あなたがどれくらいその家を欲しいのかを要素に入れて、選んだ価格でオファーを出してください。
Q. 私が最初にオファーを出した場合、先に返事をもらえるような優先順位はないのでしょうか。
また、売主のカウンターオファーに同意する前に、他のバイヤーからオファーが来た場合はどうなるのでしょうか。
A. オファーには先着順位はなく、カウンターオファーに同意する直前に、他のバイヤーに買われてしまうケースも珍しくはありません。
売主とバイヤーの合意のサインが入るまでは、例え電話やメールでオーケーが出ていても、全員のサインを受け取るまでは契約は成立していないと思ってください。
オファーの数が多くなるほど、どうしても契約価格は高くなる傾向が出てしまい、たくさんのオファーを捻出する目的から、リスティングプライスを非常に低く出すリスティングブローカーも最近は出てきているようです。
オファーの価格はもちろん大事なポイントですが、バイヤーの Purchasing Power、購入力もセラーにとって非常に重要なポイントです。
キャッシュバイヤーが一番好条件とされていますが、反面、融資プロセスもなく、キャンセルが多いのもこのキャッシュバイヤーとの契約です。
頭金と融資額のパーセンテージ、融資条件、融資許可の有無など、それぞれの条件が売主にとって非常に重要なポイントとなります。
バイヤーの購買力に加え、エスクロー期間、購入条件 (シロアリ駆除や修理の要求有無) なども大切なポイントとなります。
キャッシュバイヤーや無条件バイヤーは確実性を理由に低い価格を、キャッシュに余裕のないバイヤーは高めの価格というように、オファー価格に影響が出る傾向があります。
尚、新しい$8,000のバイヤークレジットは2010年4月30日が締切日となっています。
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