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hoshina_new.jpg 保科みゆき

不動産エージェント

Remax エージェント、1982年より San Diego 在住。
1988年9月より「不動産Q&A」を執筆。


ご質問、ご連絡はこちらまで


 
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ルームメイト契約(3)
 

Q. サンディエゴの大学に通っている留学生です。友達と一緒に家を借りることにしました。できれば、お互いにルールのようなものを前もって決めたいと思っています。こういったルームメイト同士の契約書のようなものがあれば教えてください。

A.  家賃の上昇に伴い、学生だけでなく、共同でアパートや一軒家を借りて同居する方々が増えています。しかし、同じ屋根の下で暮らすのはなかなか難しいもので、ルームメイトをめぐるトラブルは枚挙にいとまがありません。入居に際しては、ルームメイトとの間に細かな賃貸条件を作り、書面 (Roommate Agreement) にして互いのサインを交わしておきましょう。

Roommate Agreementのサンプルのダウンロードはこちら

 
尚、弊社のレンタルホットラインでは、賃貸に関するご質問をお待ちしております。
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(このコラムではカリフォルニア州不動産の一般的情報を皆様にお伝えしています。各ケースのアドバイスは必ず専門機関にご相談下さい)

(2008年8月16日号掲載)
 
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hoshina_new.jpg 保科みゆき

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Remax エージェント、1982年より San Diego 在住。
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マイホームと不動産投資について
 

Q. 現在、家の購入を考えています。 なるべく妻の意見を取り入れて家を選びたいと思っていますが、どうも、家の間取りやデザインだけに目を奪われているようです。やはり、不動産のような大きな買い物となると投資の側面も無視できません。値上がりが期待できるのはどのような物件でしょうか。

A. 不動産は土地と建物から成っています。 通常、土地は年々値上がるものですが、建物は老朽化して値下がっていきます。投資の側面だけを考えれば、評価額が高い都会の土地に古く小さな掘建て小屋がある方が、田舎にある豪邸よりも値上がりが期待できます。

しかし、マイホームは幸せな暮らしの基盤となる場所ですから、奥様やお子様の意見を取り入れながら、なおかつ、良い投資となる家をじっくりと選んでください。

 

Q. 投資物件としての不動産選びのポイントを教えてください。

A. ロケーションの善し悪しは物件の将来を左右すると言われており、不動産選びに関して最も重視されている事項です。治安の善し悪し、学校区、通勤および買い物の便、環境などを念頭に入れて物件を探すことが大切です。

もし、一つ以上の地域を考慮に入れている場合は、それぞれの地域 (Zip Code) で売りに出ている全ての物件のリストを入手しましょう。そのリストをもとに、ご自分の購入価格がどの辺りに位置するのかチェックできます。投資を優先するのであれば、どの地域を選ぶのが良いのかがお分かり頂けると思います。

 

Q. 投資物件として50万ドルの一軒家を探しています。コミュニティーを選ぶポイントを教えてください。

A. 人は常に上昇志向がありますので、手に入るのであれば、より良い物件に住みたいと思うものですが、30万 ドルから 50万 ドルの家が建っている地域で 50万 ドルの家を購入することは投資の側面からお勧めできません。逆に、50万 ドルから 100万 ドルの家が並ぶ地域で50万 ドルの家が家族の希望とマッチすれば、素晴しい投資物件となるでしょう。

 

Q. 不動産投資に向かない物件の環境を具体的に教えてください。

A. 次のようなロケーションは敬遠されますので、投資物件として購入するのは極力避けましょう。

  • フリーウエイに近い
  • 大きな通りに面している
  • ショッピングセンターなどのコマー シャルの建物に近すぎる
  • レストランなどの建物に近い
  • 高圧電線に近い

将来、家は修理、改築、増築もできますが、その家をピックアップして他の地域に移動することは容易ではありません。住む家および地域の希望リストの優先順を明確にして、くれぐれも家探しの迷路に入り込まないようにしましょう。

 

Q.  不動産投資の収益について説明してください。

A.  不動産に投資することで得られる利益には大きく分けて「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の2つがあります。安く買って付加価値を付けて高く売ることで「キャピタルゲイン」 (売却益) が得られ、その不動産を所有することで恒常的に家賃収入などの 「インカムゲイン」も得られます。

不動産物件は長期的投機の色合いが濃く、2〜3年間の価格の上昇、または下落を「株」のように論じてみても仕方がないように思われます。歴史的に見ても、アメリカの不動産価格は上昇していますので、不動産投資は株や債券などの有価証券を凌ぐ魅力的な投資物件として人気を博しています。

 

Q.  5年間住んでいるタウンハウスを売って一軒家に買い替えるべきか、それともタウンハウスを人に貸してもう1軒買うべきか迷っています。良いアドバイスをお願いします。

A. 「買い替え」と「買い足し」の利点をそれぞれ考えてみましょう。現在住んでいるタウンハウスを売却して一戸建てに買い替える場合、1997年に施行された非課税措置を利用できます。夫婦2人で50万ドルまでの住宅売却益が無税となりますので、タウンホームの値上がり分の純利益全額を手に入れられることになります。

次に「買い足し」に関して考えてみましょう。タウンハウスを売却しなくともホーム・エクイティー・ローンなどを利用して頭金を用意し、月々のレント代でローンの支払いを済ませることができるなら、最も安全な投資として「買い足し」をお勧めします。

家を売却してせっかく手に入れた現金を銀行に預金しても、現在のところ利率が大変低く、株式投資は未だリスクがかなり高いと言われています。しかし、家のレント代は毎年のインフレ分だけ確実に上昇していきますので、リタイア後の収入源として最適です。また、万が一、将来的に経済的なトラブルが生じた場合でも、一戸建てを人に貸してタウンハウスに移ることで月々の出費を抑えることも可能ですし、タウンハウスや一戸建てを売却することもできます。

 
尚、弊社のレンタルホットラインでは、賃貸に関するご質問をお待ちしております。
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(2008年10月1日号掲載)
 
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不動産投資と市場環境
 

Q. 金融危機を招いたサブプライムローンはどのようなローンでしょうか。

A. 信用力の低い個人向け住宅ローンです。住宅価格の上昇が続いていた2004年〜2005年に多く貸し出されました。最初2年の金利は年数%の据え置き、それ以降は変動制に移行するのが典型的なサブプライムローンです。

金利が上がっても、住宅価格上昇分を担保に低金利に借り換えできると考え、途中から金利が跳ね上がることが分っていても、多くの人が不動産価格の上昇を信じてローンを組みました。銀行もまた、不動産価格の上昇を信じて融資を提供しました。

ある調査では、サブプライム利用割合は白人の20.4%に対し、黒人55.3%、ヒスパニックは46.6%となっています。

アメリカが金融危機を招いた直接の原因はサブプライムローンの証券化債券の破綻 (はたん) ですが、それが信用不安を招いて金融が収縮し始めたことが原因となっています。

 

Q. この1〜2年、不動産マーケットが冷え込んでいます。このような下落は以前にもあったのでしょうか。

A. 過去43年間のサンディエゴの一戸建て中間価格を、サンディエゴ商工会議所及びシカゴタイトル社のデータを元にまとめてみました。下の表をご覧ください。10年に1度くらいの割合で不動産価格が前年に比べて下落している年があります。しかし、数年で元に戻り、上昇しています。サンディエゴの不動産マーケットは歴史的に地価が上昇し、そして調整を繰り返してきています。

不動産物件は長期的投機の色合いが濃く、2〜3年間の価格の上昇、または下落を「株」のように論じてみても仕方がないように思われます。歴史的に見ても、アメリカの不動産価格は上昇していますので、不動産投資は株や債券などの有価証券を凌ぐ魅力的な投資物件として人気を博しています。

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Q. アメリカの不動産投資の利点について教えてください。

A. 次の3つが考えられます。

  • インカムゲイン:不動産を所有することで恒常的に家賃収入が得られる。
  • キャピタルゲイン:安く買って付加価値を付けて高く売ることで「キャピタルゲイン」 (売却益) が得られる。
  • タックスシェルター(節税対策):不動産投資における収入には減価償却が認められる。また、住宅売却益の非課税措置が受けられる。

 

Q. 不動産売却益に関する税金の特典について教えてください。

A. この特典はいわゆる1997年改正税法を踏まえた住宅売却益の非課税措置で、同年8月5日に当時のクリントン大統領の署名で発効した「1997年納税者救済法」に基づいて改正されたものです。

これにより、1997年5月6日以降の家の売却に関して、売り手のキャピタルゲイン (売却益) が25万ドル (個人) から50万ドル (夫婦2人) までが無税となりました。但し、売却前 5年間のうち通算2年以上はその家の所有権を持ち、且つ住んでいなくてはなりません。この非課税措置は2年に一度の割合で利用できます。2年に達しない場合でも全てを否定されるものではなく、期間に比例して非課税額を算出することができます。

この法律の目的は住宅不動産市場の活性化でした。ですから、頭金が少ない人でも物件の売買機会が得られるようになり、 この税法を上手く利用すると税金を支払う必要がなく、資産を増加させていくことが可能です。

 

 
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長期間で考える不動産投資
 

Q. 前回の記事、不動産の魅力を読んで質問があります。こちらで仕事を見つけて1年、仕事も安定しているし、不動産の価格もかなり下がったので購入を考えています。

ところが、日本の親はこちらのマーケット状況をニュースで聞いていて購入に対して反対しています。これからもどんどん値が下がってしまうような可能性は、本当にあるのでしょうか?

A. どんな投資にもリスクはあります。確かに短期間の不動産投資は、タイミング次第でリスクの可能性は非常に高くなります。ところが、前回の記事でもご説明したように、不動産のサイクル、約10年間を考慮に入れて長期間の投資として考えれば、これほど安全な投資はありません。

 

◇不動産投資は、長期投資が原則です。

長期投資は、10年を1周期と考えて下さい。これは、アメリカ経済が今まで約10年スパンでやってきたからとも言えるでしょう。もちろんショートターム、短期間の不動産投資で儲かった方もいらっしゃいますが、購入の時そして売却の時の経費などを考えると、すぐに売ってしまっては、儲けに対して経費が多くかかりすぎます。 

不動産投資の本当の醍醐味は、最低10年は寝かしておかなければいけません。例えば、過去の数字を見ると、1987年から2000年までの13年間で、サンディエゴの不動産価格は3倍になったと言われています。

現在、確かにサンディエゴの不動産は動いています。10月25日号のLA TIMESのビジネス欄にも、エントリーレベルの家は去年よりも今年のほうが売れているという統計を出しています。

もともとアメリカの税金システムは、マイホームを持っていることで節税ができるというように、そして不動産購入熱をサポートするように作られています。最近は不動産の価格が下がり(2003年頃の値段に戻っってきています)、個人の収入から設定できる範囲内で購入が可能になったため、マイホームの夢を実現される方が増えています。

 

Q.  不動産投資にはロケーションが非常に大事だと聞いています。なぜロケーションがそんなに大事なのか、説明をお願いできますか?

A. それは、不動産が動かせない財産だからです。ロケーションだけはあとでどこか他のロケーションへ移すわけにはいかないからではないでしょうか?家の間取り、アップグレードなどはお金と時間を掛ければいくらでも変えることができますが、ロケーションだけはどうにもなりません。動かせない、動かない不動産、その確かさが、まさにロケーションとなるのでしょう。

ですからロケーションの大切さは、真剣に考えてください。どんな家でも売れてしまうようなマーケット状況では、このロケーションは軽く考えられてしまうようですが、スローマーケットではどうしても最後まで売れ残ってしまいます。不動産投資の一番大切な条件が、ロケーションです。

 

◇ロケーション=みんなが欲しがるところ

10人のうち、10人が欲しがるロケーションとはどんな所でしょう。この場合のロケーションは立地条件と同じ意味範囲となり、かなり広大な意味を持ちます。これはあくまで統計による結果ですが、人気の高い/低い立地条件は次の通りです。

 

▽ベスト=好まれる家

  • 広い庭のある家
  • プライバシーのある家
  • 日当たりの良い家
  • 静かな家
  • 景色=ビューのある家
  • 袋小路=Cul De Sacにある家

 
▽ワースト=嫌われる家

  • 狭い庭、暗い家(日当たりの悪い家)
  • プライバシーのない家(隣や後ろの家から見下ろされるような地形)
  • フリーウェイなどの騒音のある家
  • 交通量の多い道路上の家
  • 坂の途中にある家(ドライバーがスピード    を出す為)
  • ガソリンステーションやセブンイレブンなど24時間サービスの店に近い家(便利のようですが、あまりに近い場合は敬遠されます)
  • 学校に近すぎる家
  • コマーシャル地区に近すぎる家

 

 

 
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ショートセール(担保割れ物件)
 

Q. ショートセールについて教えてください。

A. 最近よく見かけるショートセール  (Short Sale: Short to pay off the loan) は「ローンの残り金額以下での売却」をいいます。ローンの支払いができなくなった場合に、銀行が借り主と共同して、融資額より下の値段で物件を売却に合意する売却方法です。

通常、お金を貸している銀行側は了承しませんが、承認したものがショートセールと呼ばれています。現在、あまりにも差し押さえ (Foreclosure) 物件が増えすぎて、銀行側が差し押さえを控えていますので、ショートセールが多くなっています。融資を受けた売主にとっては、自己破産やクレジット歴の傷を最小限に防げますし、銀行にとっては、安値で落札される競売を避けることができます。

 

Q. ショートセールの物件を購入したいと思っています。プロセスについて教えてください。

A. ショートセールには、2種類のプロセスがあります。どちらのプロセスで売却するかは、リスティングエージェントもしくはその銀行に裁量権があります。この2種類のプロセスには大きな違いがありますので、ショートセールの物件を購入する際には、前もって必ずチェックしてください。

▽ショートセール(1)
 正統派 (と私は呼んでいます)

  1. オファーを提出:買主と売主の間で交渉の結果、売主がオファーにサイン。ここで仮契約が成立します。尚、売主がその後、他のオファーに同意をしてもバックアップオファーとなり、優先順位は変わりません。
  2. 銀行に書類提出
  3. ショートペイセールの承認
  4. エスクローオープン(あとは通常契約と同じ)
  5. エスクロークローズ (正式契約完了)

▽ショートセール(2)
 オークションスタイル

  1. オファーを提出:売主を通さずに、そのまま銀行にオファーを提出します。ショートペイセールの承認が下りるまでの期間は通常2〜4か月かかります。この期間のオファーは全てそのまま銀行へ提出されます。承認が下りた時点で、集まったすべてのオファーから銀行が1つのオファーを選択します。この場合、優先順位はありません。
  2. エスクローオープン(あとは通常契約と同じ)
  3. エスクロークローズ(正式契約完了)

 

Q. オークションスタイルの注意点について教えてください。

A. オークションスタイルは銀行の認可が出るのに非常に時間がかかり、それまで買主は買えるかどうか分からない状況で待たなければなりません。承認を待っている間、銀行はオファーを受け続けます。契約上、申し込み価格や内容は極秘であるはずなのですが、残念ながらあまり守られていないようで、結果的にオークション価格が自ずと上昇していきます。

買主にとって「グッドバイ」のチャンスがなくなるだけではなく、通常の物件よりも高い買い物になってしまう可能性もあります。私としては、このオークションスタイルの物件はお客様にお勧めしていません。

 

Q. 2種類のショートセールを見分ける方法を教えてください。

A. リスティングエージェントに連絡を取り、どちらのプロセスを行うのか確認してください。

 

Q. 正統派ショートセールの物件を購入したい場合、一番最初にオファー(購入申出)を出して売主のサインをもらえば、ほぼ売買が成立したことになりますか。

A. ショートセールの契約成立にはローン会社の承認が必要です。ローン会社の融資基準をクリアする必要があります。オファー価格がローン会社の不動産査定額よりも低い場合は却下される恐れがありますので、ご注意ください。

 
尚、弊社のレンタルホットラインでは、賃貸に関するご質問をお待ちしております。
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(2008年12月16日号掲載)
 
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